Студенческие апартаменты в Англии

Студенческая недвижимость в Англии

Сектор студенческого жилья – явление относительно новое в Великобритании и, пожалуй, совсем неизвестное в России и странах СНГ. Однако, несмотря на свою молодость, сектор студенческих общежитий является самым прибыльным и самым быстро растущим сектором недвижимости в Великобритании.

Сектор студенческой недвижимости опередил по суммарной доходности все прочие классы недвижимости в АнглииKnight Frank

Исторически студенты в Англии жили либо в общежитиях, предоставляемых университетами, либо в частном секторе. Обычно университеты в Англии могут предложить жилье не более чем  четверти своих студентов. Частный сектор можно подразделить на два типа. Во-первых, это обычные дома или квартиры с 3-5 спальнями, комнаты в которых сдаются студентам. Качество такого жилья варьируется очень сильно и во многих случаях может быть очень низким, так как собственник экономит на всех расходах. Собственниками таких домов и квартир являются частные лица. Во-вторых, это студенческие общежития, которые строятся и управляются профессиональными компаниями, специализирующимися на этом бизнесе. Каждое общежитие в этом случае может иметь от 50 до 1000 комнат. Все они отделаны по высшему стандарту. Каждая комната обычно оборудована душем и туалетом, а также интернетом и телевизором. В здании также присутствует консьерж.

Несмотря на более высокую стоимость аренды в частных «профессиональных» общежитиях по сравнению с арендой комнаты в доме или квартире, все больше студентов предпочитают такой вариант проживания из-за более высокого качества сервиса и уровня безопасности. В настоящее время заполняемость таких общежитий составляет почти 100%. По данным Knight Frank в зависимости от города от 20% до 70% студентов предпочтут жить в более дорогих профессионально управляемых студенческих общежитиях.

Бурные рост и высокая доходность сектора студенческих общежитий в Англии за последние годы вызвана тем, что спрос со стороны студентов на высококачественное жилье сильно превышает предложение, а также постоянным ростом стоимости аренды студенческого жилья. Например, по данным опроса Национального Союза Студентов Великобритании (http://www.nus.org.uk) средняя недельная арендная ставка за комнату выросла с £98,99 в 2010 году до £123,96 в 2013 году или на 25%. Благодаря этому сектор студенческой недвижимости отлично продемонстрировал себя во время финансового кризиса. Наибольшая нехватка высококачественного студенческого жилья по данным Knight Frank наблюдается в Лондоне, Манчестере, Ливерпуле, Лидсе, Эдинбурге, Ньюкасле, Ноттингеме и других городах.

13% – доля Великобритании на мировом рынке образования. Данный показатель вырос с 12.6% в 2006 годуОрганизация Экономического Сотрудничества и Развития

Еще одним немаловажным фактором роста популярности студенческих общежитий в Великобритании является количество иностранных студентов. Высококлассное образование в Соединённом Королевстве притягивает студентов со всего мира. Англия занимает второе место после США в рейтинге 100 самых лучших университетов мира. В некоторых университетах Англии доля иностранцев составляет до 30%. По прогнозам Департамента по бизнесу и инновациям Правительства Великобритании количество иностранных студентов в течение следующих 5 лет может вырасти на 15-20%.

Несмотря на то, что средняя доходность сектора студенческих общежитий снизилась с 14% в 2010 до примерно 8% в 2013 году он остается самым высокодоходным сектором недвижимости Англии. По прогнозам агентства недвижимости Knight Frank дальнейшее снижение маловероятно и доходность сектора стабилизируется на уровне 8% годовых.

Крупнейшая компания-застройщик и оператор студенческих общежитий в Англии – Unite (www.unite-students.com) была создана в 1991 году и в настоящее время имеет под своим управлением более 42,000 комнат и студий в более чем 120 студенческих общежитиях по всей Англии. Акции компании торгуются на Лондонской бирже, и в настоящее время ее капитализация составляет £750 миллионов. В среднем, за последние 5 лет, загрузка комнат в их общежитиях была 97%, что говорит об очень высоком спросе со стороны студентов.

На каждые 10 мест в университетах Великобритании приходится 14 абитуриентов

До недавнего времени у частного инвестора было немного возможностей инвестировать в данный вид недвижимости. Можно купить дом или квартиру и сдавать комнаты студентам. Несмотря на высокую доходность, такой вариант предполагает довольно значительные финансовые и временные затраты на управление собственностью, к тому же инвестор должен хорошо знать рынок, так как расположение дома или квартиры относительно учебных заведений является одним из важнейших факторов. Так же стоит  учитывать, что при сдаче комнат отдельным жильцам необходимо получать лицензию от местных властей и соответствовать определенным требованиям, включая пожарную безопасность. Таким образом, данный вариант является практически нереализуемым для иностранных инвесторов.

С недавнего времени у инвесторов появилась возможность приобретать комнаты или студии в комплексах студенческих общежитий. Многие небольшие и средние компании-застройщики продают студенческие апартаменты, чтобы обеспечить финансирование строительства, так как банки все еще неохотно кредитуют строительные проекты. Такой вариант, когда инвестор приобретает комнату в студенческом общежитии, которым управляет профессиональная управляющая компания, является идеальным для иностранного инвестора, так как нет необходимости заниматься управлением недвижимостью, поиском жильцов и получением необходимых разрешений.

Таким образом, основными преймуществами покупки комнат в студенческих общежитиях для инвестора являются:

• Во-первых, доступность с точки зрения суммы необходимых инвестиций. Стоимость комнаты в общежитий начинается от £40,000 при том, что средняя стоимость квартиры в Англии составляет £250,000

• Во-вторых, сектор студенческого жилья предлагает один из самых высоких арендных доходов по сравнению с остальной жилой и коммерческой недвижимостью Великобритании. Чистая арендная доходность студенческой недвижимости составляет 7-9% годовых в валюте, по сравнению со средним показателем арендной доходности по Англии равной 5.3% до уплаты расходов. Во многих случаях компания-застройщик гарантирует получение дохода на первые 2-5 лет после ввода комплекса в эксплуатацию

• В-третьих, управление недвижимостью, включая поиск жильцов, осуществляется профессиональной управляющей компанией, что освобождает инвестора от участия в управлении и значительно экономит время и деньги. Это особенно важно для инвестора, проживающего за пределами Великобритании

Однако, принимая решение инвестировать в сектор студенческих общежитий, следует иметь в виду и понимать следующие риски:

• Во-первых, большинство студенческих общежитий в Англии начинает продаваться еще на стадии строительства за 1-2 года до ввода комплекса в эксплуатацию. Это позволяет застройщику финансировать строительство, так получить кредит в банке на подобный проект обычно не является возможным. Таким образом, как и с покупкой любой недвижимости на стадии строительства, мы берем на себя риск, связанный с завершением или потенциальными задержками строительства. Стоит отметить, что изначально выплачивается только часть стоимости недвижимости, обычно до 50%, а оставшаяся часть платиться при завершении строительства. В некоторых случаях первоначальный взнос страхуется на случай потенциальных проблем у застройщика

• Во-вторых, в связи с тем, что сектор студенческой недвижимости в Великобритании относительно молод, в настоящее время вторичного рынка в данном сегменте практически не существует. То есть продажа такого рода недвижимости по сравнению с обычным домом или квартирой займет больше времени. Поэтому надо принимать решение об инвестициях, только если Вы планируете вкладываться на долгий срок – 5-10 лет

• В-третьих, большинство комнат в студенческих апартаментах продается с гарантией чистого дохода в 7-9% на первые 2-5 лет. Данная гарантия дается компанией-застройщиком и обеспечивается всеми его активами. Поэтому необходимо выбирать компанию, которая зарекомендовала себя на рынке и имеет достаточный опыт в этом сегменте

Посмотреть готовые предложения