Данная статья была написана компанией «Ваш Дом — Лондон» специально для приложения «Недвижимость» газеты Ведомости. Ниже можно скачать оригинал статьи в pdf

Ведомости 11 марта 2014 года

Иностранные инвесторы много сделали для роста цен на жилье в Лондоне. Но их активность – не единственная движущая сила этого процесса.

Важную роль играют проекты реконструкции отдельных районов и создания новой транспортной инфраструктуры.

Куда текут деньги

Цены на недвижимость в престижных районах центрального Лондона, по данным агентства Savills, выросли за последние пять лет почти на 70% и теперь превышают докризисный уровень на 30–40%. В основном – благодаря стремлению иностранных инвесторов найти тихую гавань в мире финансовых и долговых кризисов в Европе и США, революций на Ближнем Востоке и политической и экономической нестабильности на многих развивающихся рынках. Недавнее исследование, проведенное Оксфордским университетом, выявило прямую взаимосвязь между политическими и экономическими потрясениями в мире и ростом цен на недвижимость в центральном Лондоне.

Недвижимость в Лондоне - Ставка на Транспорт - Статья для газеты Ведомости
По данным Knight Frank, в 2013 г. иностранцы накупили там жилья более чем на7 млрд фунтов стерлингов (это около 80% от объема всех сделок на рынке элитной недвижимости британской столицы). Две трети этой суммы потрачены в инвестиционных целях. Большая часть денежного потока досталась районам так называемого Рrime Сentral London (Кенсингтон, Найтсбридж, Челси, Мэйфейр, Белгравия, Мэрилебон и Ноттинг-Хилл). По мнению некоторых участников рынка, такой быстрый рост цен за короткое время может свидетельствовать о надувании пузыря. Однако много тех, кто уверен: поскольку предложение ограничено и благодаря большому количеству консервативных инвесторов, желающих приобрести надежный актив, цены на этом рынке никогда не упадут. Например, по ожиданиям управляющих частным капиталом, опрошенных компанией Fleming Family & Partners, стоимость недвижимости в самых дорогих и престижных районах – Белгравии, Южном Кенсингтоне и Найтсбридже – достигнет среднего значения в 6,4 млн фунтов в начале 2040-х гг. по сравнению с 1,5 млн в настоящий момент.

В любом случае эксперты соглашаются с тем, что по крайней мере в краткосрочной перспективе Prime Central London уже не покажет такого роста и в то же время другие районы продемонстрируют лучшую динамику цен.-

Что по карману лондонцам

Стоимость жилья в самых престижных районах Лондона за последние несколько лет выросла настолько, что многие местные жители просто не могут себе позволить купить здесь недвижимость и вынуждены перебираться в соседние районы. Что, в свою очередь, приводит к изменению демографии и росту цен на жилье там. Получается своего рода волновой эффект. По данным Knight Frank, в наибольшей степени подвержены этому эффекту Фулэм, Уондсворт и Кэмден.

Фулэм расположен к западу от Челси на берегу Темзы. Здесь много зелени, большое количество пабов и ресторанов. Также на территории района находится «Стэмфорд-Бридж» – домашний стадион футбольного клуба «Челси». Несмотря на соседство с престижным центром, средняя цена 1 кв. м. здесь примерно в 2–2,5 раза ниже – около 11 000 фунтов. Это средняя цена по району, хотя в нескольких новостройках (3–4 крупных проекта) цена за 1 кв. м достигает 12 000–15 000 фунтов.

Кэмден (к востоку от Вестминстера) известен своими рынками, привлекающими туристов. Район также считается центром живой музыки и альтернативной культуры Лондона. Одно из эксклюзивных мест – Праймроуз-Хилл, расположенный к северу от Риджентс-Парка, жителями которого были многие английские писатели, поэты, художники. На территории Кэмдена находятся три из 14 лондонских вокзалов: Юстон, Сент-Панкрас и Кингс-Кросс. Здесь средняя цена за 1 кв. м – около 8500 фунтов.

Еще одно интересное место – Риджентс-канал, который тянется от Паддингтона в центре до Лаймхауса на востоке, недалеко от Канари-Уорф. Канал ротяженностью почти 14 км был сооружен в начале XIX в. для облегчения снабжения Лондона продовольственными и промышленными товарами. С этой целью вдоль берегов строилось много складов и промышленных предприятий. В настоящее время на берегах канала остается множество заброшенных зданий – широкое поле для реконструкции и нового строительства. Жители Лондона всегда готовы были платить за возможность жить у воды, однако цены на недвижимость на берегу Темзы столь высоки, что Риджентс-канал предоставляет отличную альтернативу. Канал привлекает к себе все большее количество застройщиков.

Один из наиболее крупных проектов – реконструкция в районе вокзала Кингс-Кросс. Он предполагает строительство 20 новых улиц, 2000 квартир, а также офисов и торговой недвижимости. Суммарный бюджет – 2–2,5 млрд фунтов, окончание стройки намечено на 2020 г. Компания Google возводит здесь себе новый офис за 650 млн фунтов.

В Уондсворте на южном берегу Темзы, напротив Фулэма и Челси, проживает большое количество представителей среднего класса. В последнее время Уондсворт получил известность благодаря проекту реконструкции Найн-Элмс и Баттерси, которые расположены в северо-восточной его части на берегу Темзы. Проект реконструкции Баттерси сейчас самый крупный в Лондоне. Находясь всего в 1 миле от Биг-Бена и здания парламента, Баттерси является единственным еще не застроенным промышленным районом в центре города. На его территории расположена заброшенная электростанция – крупнейшее в Европе кирпичное здание и один из символов Лондона. С момента закрытия электростанции в 1983 г. Существовало множество проектов по ее реконструкции, ни один так и не был реализован, пока в 2012 г. станцию не приобрели инвесторы из Малайзии за 400 млн фунтов. Планируется, что само здание будет перестроено в фешенебельный жилой комплекс. Интерес покупателей к этому проекту был столь высок, что 600 квартир первой очереди были проданы в прошлом году в течение двух недель. Продажи следующей очереди планируют начать в текущем году.

Основная цель многомиллиардного проекта реконструкции – превратить индустриальный район в современный жилой и деловой центр Лондона. На территории Баттерси будут построены новые здания посольств США и Голландии, более 600 000 кв. м недвижимости, 16 000 новых квартир. Пока проект на начальной стадии.

К 2020 г. в районе будет создано 25 000 новых рабочих мест. Также на территории Баттерси будет возведен рынок Новый Ковент-Гарден, который станет крупнейшим в Великобритании. И наконец, в районе будут открыты две новые станции метро, которые свяжут Баттерси напрямую с центральным Лондоном.

Олимпийское наследство

Самым известным завершенным проектом по изменению внешнего облика района Лондона стала реконструкция района Стратфорд на востоке столицы, где было построено большинство объектов к летней Олимпиаде 2012 г., включая олимпийский стадион, парк и деревню для спортсменов. Стратфорд был одним из самых неблагополучных районов, средняя продолжительность жизни здешних обитателей на 10 лет меньше, чем у тех, кто живет в центральном Лондоне. Благодаря 9 млрд фунтов, потраченных на Олимпиаду и инфраструктуру, здесь началось массовое строительство домов. Стоимость аренды жилья значительно увеличилась, и сейчас Стратфорд в числе городских лидеров по доходности от сдачи жилья. Не зря весь комплекс олимпийской деревни был куплен за 557 млн фунтов суверенным фондом Катара, который собирается сдавать его в аренду. Местные власти также надеются привлечь малый и средний бизнес, для которого аренда офиса в центре Лондона не по карману.

Определяющий фактор

Один из важнейших факторов, определяющих стоимость жилья в Лондоне, – наличие хороших транспортных связей и возможность быстро добраться до центра. По данным CBRE, сокращение времени в пути на 10% приводит к росту цен на 6%. По данным исследования, проведенного банком Nationwide, в среднем квартира у станции метро или железной дороги на 8,8% дороже аналогичной, но расположенной в 1,5 км от станции. Поэтому районы, где в ближайшее время появятся новые транспортные связи, имеют значительно больший потенциал для роста цен.

В настоящее время в Лондоне реализуются два крупных проекта. Первый – продление одной из веток метро (Северной) и строительство двух новых станций в районе Баттерси, что вдвое сократит время проезда до центра города (сейчас это занимает 30 минут). Строительство планируется начать весной 2015 г., чтобы открыть станции к 2020 г. Затраты – 1 млрд фунтов, но эта часть реконструкции района и обеспечила всему проекту интерес инвесторов.

Второй – Crossrail: строительство новой железнодорожной ветки общей протяженностью 118 км, из которых 42 км пройдет под землей. Ветка соединит западную часть города от Мэйденхед и Хитроу с ее восточной частью до Эбби-Вуд и Шенфилда. На ее протяжении будет построено 38 станций (9 – в центральном Лондоне). Crossrail является крупнейшим инфраструктурным проектом в Европе, и переоценить его эффект для Лондона невозможно. Завершить строительство планируется до конца 2018 г. По подсчетам городских властей, он увеличит пропускную способность общественного транспорта на 10%. Суммарные затраты – около 15 млрд фунтов, ожидаемый экономический эффект составит 42 млрд фунтов.

Каждый поезд будет иметь длину 200 м и вместительность до 1500 человек. Среднее время в пути до центрального Лондона сократится на 15 минут (минус 25% по сравнению с текущим показателем). Для более отдаленных районов на западе и востоке время до центра сократится на 45 минут. Пассажиропоток составит 200 млн человек Frank и CBRE, стоимость жилья в радиусе 10 минут ходьбы от станций Crossrail будет расти на 1–2,5% в год быстрее рынка в целом. В некоторых районах рост стоимости до 2018 г. может составить до 30%.

Влияние Crossrail ощущается уже сейчас. Многие застройщики работают над проектами реконструкции или застройки зон вокруг будущих станций. Например, на востоке Лондона в районе Вулич возводится жилой комплекс на 7000 квартир (непосредственно над станцией будет один из жилых домов). В центральном Лондоне ведется несколько проектов по реконструкции офисных и торговых комплексов (например, реконструкция в районе Тоттенхэм-Корт-Роуд и Фаррингдон) и интеграции их с будущими станциями. По оценкам городских властей и разработчиков проекта, благодаря Crossrail в Лондоне появится более 57 000 новых квартир и домов и более 3,25 млн кв. м коммерческой недвижимости.

Однако позитивный эффект, который окажет Crossrail на районы Лондона, не будет равномерным. По расчетам аналитиков из CBRE, больше всего выиграют Фаррингдон и Паддингтон в центральном Лондоне. Паддингтон на севере от Гайд-парка, несмотря на свое центральное расположение, отставал в плане роста стоимости жилья от своих более известных соседей, таких как Ноттинг-Хилл и Мэрилебон. Открытие станции Crossrail, по мнению экспертов, должно привести к дополнительному росту цен на жилую недвижимость на 24% до 2018 г. Фаррингдон благодаря новой станции станет крупнейшим транспортным узлом Лондона и одним из самых эксклюзивных деловых районов в центре. CBRE ожидает дополнительного роста цен здесь на 28% в следующие четыре года.

Тоттенхэм-Корт-Роуд благодаря увеличению пропускной способности и существенной модернизации составит сильную конкуренцию такому известному шопинг-центру Лондона, как Оксфорд-стрит. На востоке основными выгодоприобретателем станет финансовый центр Канари-Уорф, где пропускная способность общественного транспорта вырастет на 50%, что приведет к строительству новых офисов и домов. Значительный дополнительный рост стои-

мости недвижимости в следующие четыре года ожидается в районах Эбби-Вуд (до 23%), Вулич и Роял-Докс (по 20%). Время в пути до центрального Лондона из них сократится на 25 минут. На западе Лондона наибольший рост – до 26% – ожидается в районе Эктон, где время в пути до центрального Лондона сократится на 30 минут. Но эксперты учитывают также возможность появления негативных факторов в краткосрочной перспективе. Данные риски носят в основном политический характер, учитывая приближающиеся в 2015 г. выборы в английский парламент и усиливающуюся риторику некоторых местных политиков по поводу ограничения доступа иностранцев на английский рынок недвижимости с целью уменьшения роста цен.

Два года назад уже был значительно увеличен налог на покупку дорогой недвижимости (гербовый сбор), а недавно правительство объявило о введении налога на доходы с прироста стоимости недвижимости для иностранных резидентов с апреля 2015 г.